2015,山西房地产痛并快乐着

发布时间:2015-12-31 20:38:09来源:山西经济日报作者:郝薇编辑:赵彦

全面取消限购政策、降低公积金使用门槛、调控救市政策频出……

从史上最严厉限购政策全面取消到降首付、五次降息、降税费;从公积金使用门槛降低到银行首套房贷认定标准改变;从频出的调控救市政策到去库存压力持续加大……

即将绝尘而去的2015年,因多重利好政策的出台,在山西房地产市场企稳向好的一页上留下了浓墨重彩的一笔。尽管房地产企业转型之忧犹在、去库存压力依旧“泰山压顶”,但站在楼市转折的重要关口,全面放开的二胎政策和户籍改革为未来的房地产市场种下了希望。

去库存压力不容小觑

2015年,商品住房形势严峻程度超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降,对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面,库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。

2015年12月3日,中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房报告(2015-2016年)》。其中,关于目前住房市场步入“结构性过剩”时代,内部结构失衡,“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存的描述,让人惊愕。

事实上,对于很多业内人士而言,他们对于2016年中国楼市内部条件与外部环境也不乐观。他们认为,房价存在较大幅度下跌的可能性,但由于宏观政策进一步宽松,房地产市场不会硬着陆。

“山西房地产市场的库存压力非常大。各个地市的库存逐年加剧,太原市的住宅库存至少需要18个月消化,如果170个城中村改造项目大批上市的话,这个库存量将会成倍增加,现房库存去化周期将高达36个月。”克而瑞(中国)信息技术有限公司太原机构总经理牛佩华表示。

据了解,今年以来,尽管宏观政策一再宽松,但很多地区包括太原的商品住房库存去化却始终难见好转。有数据显示,作为代表开发商预期、潜在库存和市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标,虽然整体趋缓,供应量减少,但待售库存压力却没有较大缓解。

按照中央要求,今后要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场;还要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地购房或长期租房的预期和需求,这些都是中央救市的实际举措和2016年乃至今后房地产市场的重头戏。

品牌地产商产品供销两旺

“2015年,山西房地产市场已进入产品力为王的时代,各房地产企业发展的方向也纷纷转型。房子卖得好坏,不仅看地段,更关键是看楼盘的产品力和物业服务是否跟得上。”牛佩华认为,尽管2015年的房地产市场依旧身处“寒冬”,但万科、恒大、富力等品牌地产商的产品依旧供销两旺。“无论是住宅产品本身还是物业服务,大品牌地产商的表现远远好于本土地产商。对于他们而言,精装修的卖点、更人性化的户型设计,已让太原百姓的购房准则发生翻天覆地的变化。因此,2015年的房地产市场基本是大品牌、大项目的天地。”

他认为,2015年房地产市场,90平米到130平米的刚需性产品是市场上主力销售区间,豪宅产品则整体销售低迷。尽管限购放开,但客户总量变少,高端项目本身也在努力寻求转型,项目打折、促销降价已是让他们走出“迷城”的唯一出路。而万科和恒大等楼盘的价格依旧处于上涨趋势,但涨幅不是很大。

克而瑞(中国)信息技术有限公司太原机构公布的《2015年11月太原房地产市场研究报告》显示,2015年11月,太原市商品住宅市场整体呈现量价齐升的现象。整个商品房市场呈现出上涨趋势,商品住宅也跟着水涨船高。品牌开发商开发的项目,拉升了整体价格,涨幅并不是很大。但随着寒意渐浓,11月也缓缓落下了帷幕,时至年末,楼市步调也随之放缓。

数据统计:2015年11月,太原市商品住宅成交均价为10488.81元/平米,环比上涨1.12%,同比上涨18.32%;新增住宅供应面积52.43万平米,较上月相比下跌16.80%,相比去年同期上涨30.98%。2015年11月,太原市商品住宅成交量较上月相比略有小幅下跌,全月累计成交49.27万平米,环比上涨65.34%,同比上涨12.1%。

新常态下房地产业何去何从

对于省会城市太原而言,在人口流动并不快、库存居高不下的现实面前,该如何突出重围?

省房地产商会会长郭尚文认为,要尽快制定正确的转型升级发展战略,要谋划发展跨界地产,并充分利用互联网延长产业链条等等,这些都需要企业根据发展的实际情况量身定制,转型升级越早越主动。同时,也要努力改善产品结构,不断提升品质,更好地满足消费者的居住需求。

本土某房企负责人透露,曾几何时,房地产行业给人的印象是利润大、不差钱,很多项目、很多企业的毛利率都在30%以上。在某一个时间段内,其他行业的企业更是纷纷涌入房地产行业,但目前房地产的黄金时代已成为历史,企业的毛利率都降到了20%以下,净利润率下降到10%左右甚至更低水平。“在行业利润率逐步从较高水平向平均水平回归的现实面前,不转型只有等死。”

12月25日,在2015第五届“中国责任地产”课题发布会上,住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇提出,房地产业发展进入新常态,过去依靠单一的产品,“一招鲜”的招数已经过时,必须下大力气改善产品结构,更好地适应市场的新需求;要着力打造百年房企。品牌是企业成功的推动力,是企业生存与发展的生命线,房地产开发企业要增强品牌意识,实施品牌战略,努力打造百年企业。

记者 郝薇

责任编辑:李建斌
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